实录：第二届中国开发商考察采购团启动仪式(4)
主持人 毛兵：我是今天的主持人毛兵，很荣幸能够参加今天的盛大活动来。今天我们来的都是房地产、家居业的大哥大，大家在一起自然关心房地产行业事。房地产信息集团一直以来都在做大量的数据分析和研究的工作，下面有请中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱先生为我们来说一说2010年中国房地产的行业事，对2010年房地产行业进行一个市场分析。
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中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱：尊敬的刘部长，各位朋友大家上午好！首先请允许我代表中国房地产信息集团，代表所有的联合主办方对全国各地千里迢迢赶来参加的来宾表示热烈的欢迎和崇高的敬意！去年6月，我们在广州建立了第一届中国房地产开发商和建材采购团，成功的举办开创了中国房地产家居和建材采购的全新模式，今天我们再一次在厦门团聚，而且我们会把这个活动一直办下去，让越来越多的房地产家居建材企业参与进来，让所有到场嘉宾都能有所收获。
刚才刘部长在他的演讲中提出“百年住宅”，这样一个思路对我们业内和开发企业也好，供应商服务商也好要求更高了，责任更大了。但是，对消费者来说、对整体的中国环境来说，对我们的子孙后代都是历代千秋的大好事。如果能把百年住宅这样一个理念贯穿到我们接下去的房地产开发和整个的生产供应中去，中国房地产格局和未来这种住宅整个局面会发生巨大的改变。那么，这种要求也体现了我们这次活动的要求。
中国房地产信息集团是去年10月16日在美国纳斯达克上市的，是一家进行房地产线上线下信息服务的企业，它是由两家上市公司联合组成的，一家是中国房地产最大的销售企业易居中国和中国最大的房地产网络公司新浪网共同创办的，我们今天是在打造一个中国领先的综合房地产网络和信息的服务平台，实际上它就是桥梁和纽带，为今天为在座的开发企业、供应商提供和建设一个高效的平台，这个高效的平台就是互联网信息化的网络平台。而且今天我们也推出了一个全新的服务模式，我们叫“房相通”的商务模式，我们也相信这样一个模式企业能够为开发商服务。
现在开始我今天的主题：
对当前整体房地产市场一个形势来和大家做一个交流和分析。我想关于市场形势，今天不仅消费者有兴趣，开发商有兴趣、供应商也同样有兴趣。市场陷入低谷，我们在座的每一位房地产上下游企业都会受到冲击，大家还记得2008年，2008年12月份的时候，房地产正好碰到国际金融危机，市场出现了非常应该说最低点，当时，开发企业确实是非常难过，但更难过的是各类的供应商，我碰到好几个设计公司，装修公司都歇业了，为什么？因为没有项目，没有人买房，没有人租办公楼，没有新入住的，所以使得我们供应商整体日子不好过。但是2009年市场复苏以后，我们供应商恢复的比开发企业要好。在09年3月份以后，大量的供应企业在不断的招聘。
这样，我简单的把当前的市场形势和大家做一个交流。首先我们看一下当前的宏观数据，这个数据说明已经在今年年初时候的相对比较过热的经济情况出现了一些变化，在六月底，七月份、八月份相关的宏观数据表明，虽然二次探底的可能性基本上没有，但是从PMI，包括工业增加值等数据来看，当前的这个情况也不能算是特别不好，整体的复苏基础还不能说是特别冷，特别是进出口的数据。我们在数据上看到，同比达到最高峰之后，六月又开始出现一定的回落。这两天也会发布CPI的数据，在上个月，CPI也回到了3%以下，这说明通货膨胀这一块政府对它的控制取得了一定的成效，但是这两天，有些经济学家预测七月份的CPI，还是比较严峻的，又会回到3%以上。3%以下相对来说通胀的压力比较小，而如果这次CPI出现在3%以上，极有可能央行又要调整准备金率了，来回笼一部分的现金来应对当前的通胀压力。当然，比3%高很多的可能性还是比较小。另外，GDP也有所回落，经济家也预测，但是整体对中国GDP还是能保持良好。所以当前的宏观经济下，我们认为对房地产本身来说个人认为是好事情，如果经济特别热的时候，我们房地产压力反而特别大，因为经济特别热的时候，要稍微降降温的时候，首先想到的是要对房地产进行调整。在07年也是，05年也是，00年也是，所以这段时间经济有一点波动的时候，我个人认为对房地产相对的稳定也有好处。
随后，我们看一些具体的数据，今天的报道实际上通过数据来看待当前市场问题。首先我们看下土地市场，实际上对我们在座所有人来说，土地出让的情况相对比较正常，或者说稳定增长的情况我们对未来几年做一个预期，如果从土地市场层面上说，未来的供应也会呈现一个比较大的提升。从上半年相对去年同期比较有明显的上升，当然在二季度宏观调控，土地热度明显有降低，特别6月份回落是比较快的，我们选了30个重点城市成交量的走势，可以明显看到这样一个趋势。我们在看一下今年上半年特别是六月份，几个主要城市土地市场的情况。前一段时间，有媒体包括一些专家提出，土地调控对各地方财政影响非常大，一些地方没有很好的落实中央的调控措施，我觉得这个说法实际上是误导我们的消费者和业内。实际上，这些主要城市上半年土地出让情况还是不错的，像上海，上半年土地成交量同期相比，金额占到了去年的三分之二，上半年就完成了去年一年三分之二，超过60%的城市还不止，像广州，去年年底出让了亚运村的地块，所以广州今年上半年相对差一点，但是其他城市都是不错的。单纯从上半年的土地情况来看，整体的地方财政收入有影响，各地的忧虑是下滑的情况比较严重，很多城市同比下滑的情况比较严重，对未来下半年会有影响，这个有所担心导致媒体提出土地会对当地财政产生影响，但从目前来看不是如此。在8月份刚刚开始的这几天，我们看到，在上海，一些土地出让要比六月份积极得多，价格也正常得多。所以，我认为土地情况还是正常。
我们再看一下主要企业今年上半年拿地的相关情况，我们可以看到，像恒大世茂这样一些企业，整个上半年土地购买是超过去年同期的，中国最大的房地产开发企业万科，今年上半年虽然在土地情况上表现不算特别活跃，但也拿了200亿。所以说这样大企业今年上半年在土地上的操作，他们对房地产市场的态度相对来说还是不错，既不是过程的乐观，也没有很悲观，没有停止投资。从这些企业的表现，包括每个月拿地的情况，我觉得上市公司，大企业整体在土地市场运作还是正常的。
接下来我们看一下成交的相关情况：从目前的情况来看，我个人判断，目前成交量在大多数城市，一线和二线城市都有，大多数城市这一轮调控成交量最低点已经出现了，比如说，在五月份出现成交量底部的城市情况包括上海、深圳、杭州、苏州，这些应该说是调控的重点城市，上海五月份商品住宅成交量只有31万平方，比08年9月份调控的最低点是48万平方米，还下滑了一些，应该说是达到了底部。杭州也是如此，杭州只有52万平方，平均每天几千平方米，应该说这个成交量已经到了不能再低的了。刚才提到这些城市，在六、七月份成交量有明显提升，当然这个回升比正常的预期是低，但是比最低点的时候有了15%的提升。像北京、广州、天津、南京大家可以看到在六月份出现了成交量的低点，另外一些二线城市、三线城市在六七月份都出现了最低点。大部分的城市这次的低点会比08年的调控更低点。基于这样的一个数据，我们的判断是，大多数的城市在调控后成交量都回到了08年的最低点。
我们再看一下存量的数据。前两天，统计局刚刚发布了全国有1.8-1.9亿平方米的可在售面积。这些数据挺大，但是相比去年全国大概卖了9亿平方米的住房面积，我认为这个数据还是少的，需要一定的在售量才能调整当前供需失衡的局面，没有一定的可售量的话，就不能解决供需失衡的问题。目前在上海，存量，像是还没有卖掉的这些，只有500、600万平方米，相比08年最高的时候接近900平方米的时候还是下滑了30%以上。像北京当时最高有1900万平方米的在售量，现在是没有了。像这些大多数的城市来看，目前的存量还是相对的低。
关于价格，大家都比较关心价格，PPT上没有价格。对老百姓可能感觉到市场没有调整，但是对我们市场研究的人来说，我们明显看到在可比价格，六、七月份的价格比三、四月份已经有下滑了，比如说在七月份上市的很多楼盘取得了热销的成绩，但是他们的售价要比原定的价格下滑15%-25%左右，很多大企业包括万科、恒大、绿地等，在六、七月份销售比较好的，一方面对新上市的项目定价更加理性、更加合理了，对于原有在售项目，通过折扣、配送、加装修等等方式进行了一定的调整。我对这几年量价的分析来做判断的时候，一般情况下，价格的低点会出现在成交量最低点的三个月之后，比如说成交量五月份出现最低点，那价格会在八月份出现最低点，如果成交量在六月份出现低点，那么价格会在九月份出现低点，基本上是这样一个线性关系，从05、08年的调控成交的情况我们可以看到相关的数据，都表达了量价关系这样一个情况。而寄希望房价暴跌，房价要打三折的人，实际上是不可能的，你不要等到打对折，打六折，七折的时候大量泡沫就会出现市场。我们不像国外的市场，你今天要结婚买房，然后你有一套小房，你今天要生孩子，要换大房子，今天有大房子，还想要买好房子的人，还有一些人已经有两、三套房子，但是他以买房为乐，不买房就感觉钱没地方放，中国就是属于不同的刚性需求混合的这样一个市场，你用理性的思维去判断。上海一个典型的案例，他有中环有一套房子，这是他自己拥有的，往往他可能还会有另外一套房，有一套相对比较小的，是为了他的子女就近入学去买的房，也许自己并不去居住，而只是为了一个户口，去读一个好的小学、中学，为了上小学、中学而买房。然后他可能在哪里又会有一个为度假买的房子。你不能说他三口之家三口房居住就完全不可以，实际上这也就是在中国特色下典型的一种表现。
对目前二手房的市场，在六、七月份价格有回落，成交量在六月份、五月份的时候，价格五月份明显下降，六月份和七月份看房量大量上升，使得二手房价格目前没有看到提高。买方还在观望，看到你房价不继续下跌，也不出手，卖方看到看房数量增加也不急于降价，这个时候是比较焦灼的情况。二手房最终的走势对一手房的走势会有影响。
我们从当前的市场来看，调控已经取得了重大的顺利和很好的效果，它抑制了之前快速上升的房价来说，不仅仅没有继续上升，对于很多新盘来说还有所回落，通过不同的方式进行了一些。当然这个幅度不是很大，高的在25%左右，低在5%左右。成交量由于快速下滑，投资客基本上没有。从目前掌握的数据来看，有一定投资需求，在目前购房群体中比重下降到5%以下，应该说一点点投资需求都没有，可能这个市场也有问题，目前下降到5%左右，我认为是合理的。那么当前从政策来说，整个政策我们认为没有太多的政策会出来，也就是说检验之前的政策是当前的局面。从宏观面上来说，目前不会有更多的政策，包括之前大家议论比较多的房产税，上海在六月底的时候，也向中央提交了相关方案，但这个方案一调再调之后，失效的可能性很大，然后对原有的投资客效果也不一定很大，对未来调整效果也一般。未来调控的政策要看三季度的数据再来决定四季度会有新的情况。当前不会有利好的政策出现，也不会有更加严厉的政策出台。对于成交量和价格我们认为成交量已经到了最低点，在八、九月会有一定的恢复，但会比最低点会有所回升。一些比上一轮调控成交量最低点更低的城市，我认为在九、十月份会到最低点的一倍以上，虽然比正常时候可能会低点20%、30%。那么供应量会在九、十月份有所回升。供应量在七八月份随着成交量的减少而有所减少，但九十月份供应量会出现，整个供求关系我们看到还是会出现短期的回升。这对抑制房价的回升会有好处。今天通过之前的一些数据，然后通过我们对整体市场的理解和跟各个企业的交流，有不当之处请谅解，谢谢大家！
主持人 毛兵：在这里先感谢丁总的分享，我作为一个老百姓代表全国的消费者感谢丁总的分享。接下来我们先休息十分钟，十分钟之后，会议正常开始。
(茶歇时间)
